I  l’instant d’evaluer les reparations a la charge d’un locataire qui quitte le logement, la vetuste des equipements et materiaux doit etre prise en compte.

Un decret publie le 31 mars 2016 precise comment locataires et proprietaires ont la possibilite de s’accorder pour recourir a une echelle de vetuste existante afin d’evaluer l’etat d’usure du logement. Explications.

Mes locataires le savent, l’etat des lieux de sortie se prete facilement a des litiges. La fin d’un bail de location s’avere parfois tendue, en particulier lorsqu’il s’agit de determiner le montant des reparations a la charge du locataire. La ou 1 bailleur va voir une moquette mal entretenue notamment, l’occupant va plutot avoir tendance a mettre en avant son anciennete concernant justifier sa deterioration.

Autrement evoque, il convient pouvoir faire la difference entre les degradations commises par le locataire et l’etat d’usure du logement. Pour ce Realiser, un decret publie au Journal officiel du 31 mars 2016 fixe les modalites de prise en compte en vetuste d’un logement au moment d’etablir l’etat des lieux de sortie. Elle recommence definie tel « l’etat d’usure ou de deterioration resultant du temps ou de l’usage normal des materiaux et elements d’equipement ».

Attention : Si un proprietaire laisse un logement se deteriorer au temps libre, sans realiser de travaux, le locataire n’est plus responsable des reparations locatives.

Aucune obligation

Plus precisement, le texte, qui entre en vigueur le 1er juin 2016, ne met jamais en place une echelle de vetuste unique et valable pour l’ensemble des locations mais indique a quels documents existants locataires et bailleurs vont pouvoir se referer.

Surtout, il faudra preciser que ce decret d’application une loi Alur sur le logement n’impose pas grand chose. « Les parties au contrat de location vont pouvoir convenir de l’application d’une grille de vetuste des la signature du bail », indique-t-il. Des au cours, il est tout a fait possible de signer un bail de location, vide ou meublee, sans evoquer le sujet de l’usage du logement et de ses equipements.

A l’inverse, s’ils decident de se referer a un document particulier Afin de evaluer la vetuste, celui-ci doit definir au minimum « une duree de vie theorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des reparations locatives auxquelles serait tenu le locataire ».

A quoi ressemble une grille de vetuste ?

Concretement, les grilles de vetuste listent les equipements du logement avec categories (revetements, huisseries, plomberie, chauffage…) et determinent quatre parametres a prendre en compte :

– la longueur de vie de l’equipement ; – L’abattement annuel forfaitaire a appliquer au cout de la reparation ; – J’ai periode de franchise, durant laquelle le locataire reste considere tel integralement responsable du paiement des reparations ; – La quote-part residuelle du locataire, correspondant a la part des reparations qui restent a sa loveagain charge quoiqu’il arrive, y compris si la longueur de vie theorique de l’equipement a expire.

Comment choisir une echelle de vetuste : l’exemple d’la moquette

Habituellement, la longueur de life theorique d’une moquette reste de sept annees. Si J’ai periode de franchise est fixee a un an, le locataire supportera le cout total de sa remise en etat des lors qu’elle intervient dans les douze mois suivant le entree dans les lieux.

En imaginant 1 abattement forfaitaire annuel de 15%, celui-ci commence a s’appliquer apres la periode de franchise. Ainsi, si une reparation est necessaire apres quatre annees passees au logement, le locataire paiera 55% du cout d’la reparation : il beneficie Di?s lors d’une deduction de 45% du cout (un an de franchise et trois fois 15% d’abattement).

Si le locataire quitte les lieux 10 ans apres son emmenagement, la duree de life theorique une moquette reste expiree. Mais des lors qu’une quote-part residuelle est instauree (10% notamment), le locataire sortant doit s’acquitter de celle-ci, meme si l’equipement a excede sa duree de vie theorique et que le locataire n’est absolument jamais responsable de sa propre deterioration.

Les grilles de vetuste de qualite

Mes documents approuves par la loi

Le decret du 31 mars 2016 determine les grilles de vetuste existantes qui ont la possibilite de etre employees comme reference via un bailleur et son locataire. Il s’agit des documents ayant fera « l’objet d’un accord collectif de location » conclu dans la Commission nationale de concertation (CNC) qui reunit les representants de bailleurs et locataires.

Ces accords, qui s’appliquent a l’ensemble des parties prenantes, paraissent passes dans divers secteurs locatifs, a savoir :

– Notre logement social ; – Les logements loues via des societes d’economie mixte, des societes immobilieres a participation majoritaire d’une Caisse des depots et consignations, des collectivites publiques ou d’une filiale d’Action Logement (ex-1% Logement) ; – Mes logements loues avec des investisseurs institutionnels (assureurs, banques et personnes morales autres que celles mentionnees ci-dessus) ; – Mes logements loues avec des bailleurs particuliers ou des societes civiles immobilieres (SCI) familiales.

Paralli?lement i  cela, Il semble possible de se referer a toutes les grilles de vetuste etablies au sein des accords locaux conclus entre un acteur relevant d’une des categories ci-dessus et une ou plusieurs associations de locataires.

A savoir : au sein des HLM, les occupants vont pouvoir reclamer specifiquement a faire appliquer la grille de vetuste relevant d’un accord local plutot que celle relevant d’un accord collectif sur un plan sectoriel.

La selection d’la grille

En depit de ces differentes categories de qualite, bailleurs et locataires ont la possibilite de choisir n’importe quelle grille de vetuste s’ils parviennent a se mettre d’accord. Le decret dispose franchement qu’ils peuvent avoir recours a un document de qualite « meme si le logement en cause ne releve jamais du secteur locatif regi par l’accord » collectif de location.

Autrement dit, un bailleur prive et son locataire ont la possibilite de choisir d’utiliser la grille de vetuste etablie avec un organisme HLM en toute legalite.

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